Konut kira gelirlerinin beyanı
193 sayılı Gelir Vergisi Kanunun (GVK) mükerrer 70.maddesine göre sahip olunan konutların kiraya verilmesi suretiyle 2024 yılında elde edilen kira gelirlerinin kanunda belirtilen istisna haddini aşması halinde mutlaka beyan edilmesi gerekmektedir.
Konut kira gelirinin 2024 yılı için 33.000 TL kısmı istisnadır. Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde her bir ortak bu istisnadan ayrı ayrı faydalanır. Birden fazla konut kira geliri edilmiş olsa dahi istisna bir kez ve yıllık olarak uygulanır.
Ancak Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar bu istisnadan faydalanamaz. Ayrıca beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı GVK’nin 103’üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan (2024 yılı için 870.000 TL) tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.
Örnek: Mükellef (C), 2024 yılında, kiraya verdiği gayrimenkullerinden 240.000 TL konut kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 300.000 TL iş yeri kira geliri ve 420.000 TL ücret geliri elde etmiştir. Elde edilen gelir toplamı olan (240.000 + 300.000 + 420.000) 960.000 TL’nin 2024 yılı için belirlenen 870.000 TL tutarını aşması nedeniyle, 240.000 TL’lik konut kira gelirine ilişkin olarak 33.000 TL olan istisna tutarından faydalanılması mümkün olmayacaktır.
Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için tahsil edilmesi şarttır. Yani kira geliri kiraya verildiği yıl olarak değil tahsil edildiği yıl için beyan edilir. Ancak kira geliri erken tahsil edilmiş olsa da ait olduğu yılın geliri olarak beyan edilir.
Örnek: Başka bir geliri olmayan Bay (A) Ocak-Aralık 2024 dönemi için 300.000 TL bedelle kiraya verdiği konut kirasının 240.000 TL kısmını, 2024 yılında geriye kalan 60.000 TL kısmını ise 2025 yılında tahsil etmiştir. Bu takdirde 240.000 TL kısmı 2024 yılı için, 60.000 TL tutarı ise 2025 yılı için tahsil ettiği kira tutarıyla birlikte beyan edecektir.
Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir. Götürü Gider Yöntemini seçenler, kira gelirinden istisna tutarı düşüldükten sonra kalan kısmının %15 oranına isabet kısmını götürü gider olarak indirebilirler. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.
Gerçek gider yöntemini seçenler ise gayrisafi hasılattan, GVK’nin 74’ üncü maddesinde yazılı aşağıdaki giderlerden, (gider tutarı*(kira geliri-istisna tutarı) / kira geliri), oranına isabet eden kısmı indirim konusu yapılabilir. Yukarıdaki örnekte 80.000 TL gider olduğunu varsayarsak 80.000*(240.000 – 33.000) / 240.000 = 69.000 TL kısmı gider yazılabilecektir. Bu takdirde beyan edilecek kira geliri, 240.000 – 33.000 – 69.000 = 133.000 TL olacaktır.
- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
- Kiraya verilen gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri,
- Kiraya verilen konuta ait borçların faizleri, konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i
- Kiraya verilen konutun için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
- Kiraya verilen konutlar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar
- Kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri
- Kiraya verilen gayrimenkulün bakım ve idame giderleri,
- Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (İndirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.),
- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.